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工商法规

重庆市工商行政管理局办公室关于开展房地产中介服务纠纷行政调解工作的指导意见

来源:未知 日期:2012-6-25 22:11:16
渝工商办发[2012]71号

各区县局、直属局:
  为了充分发挥行政调解在化解房地产中介服务纠纷中的重要作用,切实维护房地产交易各方的合法权益,促进房地产中介行业规范健康发展,现就开展房地产中介服务纠纷行政调解工作提出如下指导意见:
  一、重要意义
  房地产中介服务纠纷行政调解,是工商行政管理机关依据相关法律、法规和规章,对与工商职责有关的房地产中介服务领域的民事纠纷,通过疏导、说服等方式,促使当事人在平等协商的基础上达成协议、化解矛盾纠纷的活动。积极开展房地产中介服务领域的行政调解工作,具有重要的现实意义:
  (一)是化解中介服务纠纷,维护社会和谐稳定的重要途径。当前,房地产中介服务尚不规范,交易过程中的各种争议纠纷易发多发,违法行为与民事纠纷交织,日益成为影响社会和谐稳定的不利因素。顺应广大群众企盼,积极有效开展行政调解工作,有助于及时化解房地产中介服务领域的民事纠纷,防止矛盾激化升级,维护社会和谐稳定。
  (二)是规范中介服务行为,促进行业健康发展的重要举措。房地产中介服务纠纷增大了房地产交易成本,不仅损害房屋交易当事人的利益,也严重制约了房地产中介行业和房地产市场的健康发展。通过行政调解工作,及时发现和纠正房地产中介领域存在的突出问题,有助于规范房地产中介服务行为,促进房地产中介行业健康有序发展。
  (三)是拓展工商业务职能,树立中介监管权威的重要手段。去年颁布实施的《房地产经纪管理办法》和新修订的《重庆市城镇房地产交易管理条例》对工商部门依法规范房地产中介市场秩序提出了新的课题和挑战。适应形势变化,积极主动开展行政调解工作,有助于巩固和拓展工商行政管理职能,树立工商部门在房地产中介领域的监管权威。
  二、工作原则
  开展房地产中介服务纠纷行政调解,应当遵循以下原则:
  (一)自愿原则。行政调解应当充分尊重当事人意愿,不得以任何方式强迫当事人接受行政调解,任何一方当事人不同意调解的,不得进行行政调解。
  (二)平等原则。在行政调解过程中,当事人各方地位平等,享有充分、真实表达意愿和诉求的权利。
  (三)公正原则。工商机关在调解过程中应当保持中立,公正对待各方当事人。
  (四)合法原则。行政调解不得违背法律法规和国家政策,不得违背立法宗旨、法律原则和社会公德。房地产中介机构的行为违反有关法律、法规和规章规定,依法应予行政处罚的,不得以行政调解代替行政处罚。
  (五)高效便民原则。工商机关应当积极、迅速、及时地履行行政调解职责,妥善化解房地产中介服务纠纷,最大程度方便人民群众。
  三、调解范围
  房地产中介服务活动中产生的民事纠纷,纠纷当事人各方均同意工商行政管理机关调解且法律、法规和规章没有禁止性规定的,工商行政管理机关应当进行调解,具体包括:
  (一)房地产中介服务合同争议;
  (二)房屋买卖当事人与房地产中介机构之间的消费者权益争议;
  (三)因房地产中介机构利用虚假信息骗取中介费或采取欺诈、胁迫、贿赂和恶意串通等手段促成交易而产生的侵权赔偿损害纠纷;
  (四)其他依法可以调解的房地产中介服务纠纷。
  当事人已就房地产中介服务纠纷向人民法院提起民事诉讼或向仲裁机构申请仲裁的,不属于行政调解的范围。
  四、职责分工
  房地产中介服务纠纷行政调解工作由涉及纠纷的房地产中介机构所在地的区县局、直属局组织实施。
  各区县局、直属局内部对行政调解机构有明确规定的,由规定的机构具体实施;没有规定的,由首次收到行政调解申请的中介监管业务机构或工商所具体实施。由工商所实施的,中介监管业务机构应当给予指导。
  五、调解程序
  房地产中介服务纠纷行政调解工作应当依照市局相关文件规定的程序实施,重点把握好以下环节:
  (一)启动调解。行政调解可以由当事人申请。由房地产中介服务纠纷的一方当事人提出申请的,应当征得其他当事人同意,其他当事人不同意调解的,工商机关不受理行政调解申请。
  当事人口头或书面申请行政调解,符合调解条件的,工商机关应当及时受理,并视情况指定调解人员或组成行政调解组在5个工作日内组织调解。
  行政调解也可以由工商机关在处理有关申诉、举报和信访事项中依职权主动实施。工商机关依职权调解,应当征得房地产中介服务纠纷各方当事人同意。
  (二)告知。工商机关决定进行行政调解的,应当及时将行政调解的时间、地点告知当事人。当事人有正当理由需要更改调解时间或地点的,工商机关在征得其他当事人同意后,应当更改调解时间或地点。
  工商机关认为房地产中介服务纠纷涉及第三人利益的,应当通知第三人参加。第三人不参加调解或者反对调解的,工商机关应当停止调解,并告知调解申请人。
  (三)实施调解。实施调解时,调解人员应当核对当事人身份,宣布调解纪律和当事人的权利和义务。
  行政调解过程中,调解人员应当充分听取各方陈述,查明争议的基本事实,依据法律法规及政策对当事人各方进行说服、劝导,引导当事人达成谅解。
  (四)达成协议。当事人通过行政调解达成协议的,工商机关应当制作行政调解(协议)书,并由当事人各方及调解人员签名、盖章,必要时可以加盖工商机关印章。
  行政调解(协议)书的内容、格式按照市局有关文件规定执行。
  (五)终止调解。经调解未达成协议、一方或多方无故不参加调解或者反对调解继续进行的,工商机关应当终止行政调解,书面通知各方当事人,并告知当事人可以寻求的法律救济途径。
  六、工作要求
  各局要加强组织领导,明确工作职责,积极主动开展行政调解工作,及时有效化解房地产中介服务领域的矛盾纠纷;要充分尊重房屋买卖当事人和房地产中介机构的意愿,依法、公正、高效开展行政调解工作,切实维护当事人各方的合法权益;要准确把握行政调解的范围、作用和功能,针对房地产中介纠纷的不同情况选择适当的行政措施,确保行政调解不越位、不缺位;要严格遵守行政调解工作程序,细化行政调解工作流程,在实践中不断完善行政调解工作制度,努力提高行政调解的质量和公信力;要讲究工作方法,综合运用经济、法律知识,分清责任,明辩是非,开展耐心细致的说服疏导工作,促使当事人达成调解协议。
  二○一二年六月十三日
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